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IMMO - Lexikon
Kategorie: Baugewerbe und Konstruktion
Datum & Land: 16/12/2008, CH
Wörter: 165


Abschreibung
Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch A. wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.

Agglomeration
Stadt und die mit ihr verwachsenen, rechtlich selbständigen Vororte.

Akonto
Vorauszahlung des Mieters für Nebenkosten.

Alleineigentum
Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.

Altersentwertung
Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.

Amortisation, Tilgung
Periodische Abtragung der Schulden. Indirekte A., die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt. Die Schuld wird bei Auszahlung der Police getilgt.

Anfangsmietzins
Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.

Anlagewert, Anlagekosten
1) Kaufpreis der Liegenschaft (Erwerbskosten), zuzüglich der bei der Handänderung anfallenden Steuern, Gebühren, Spesen und Provisionen. 2) Erstellungskosten (Gestehungskosten); Summe aus Bodenwert, Bauwert und Baunebenkosten.

Annuität
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Assekuranzwert
Versicherungswert.

Attikawohnung
Wohnung in zurückversetztem oberstem Geschoss.

Ausbaugrad
Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche.

Ausbesserung, kleine, kleiner Unterhalt
Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz einer defekten Kochherdplatte oder eines Rolladengurtes.

Ausnützungsziffer
(AZ) Verhältnis zwischen Parzellenfläche und Bruttogeschossfläche; definiert die maximal zulässige überbauung eines Grundstücks. Beispiel: Bei einer Parzellenfläche von 1000 m2 und einer Ausnützungsziffer von 0,6 darf die Bruttogeschossfläche 600 m2 nicht überschreiten.

Auszug, vorzeitiger
Beendigung eines Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Der Mieter muss ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter muss dem Begehren entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Bauerwartungsland
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das seiner Lage nach in absehbarer Zeit als Bauland in Betracht kommt.

Baugespann
Stangen mit Winkellatten; soll die künftige Gestalt und Ausdehnung einer projektierten Baute für jedermann erkenntlich darstellen.

Bauherr
Auftraggeber einer Bauinvestition; bestellt beim Unternehmer ein Bauwerk.

Baukostenindex
(BKI) Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April und 1. Oktober sowie vom S...

Baukredit
Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen; ist in der Regel 1/2 Prozentpunkt höher verzinslich als eine Hypothek. Nach Fertigstellung des Gebäudes wird der B. konsolidiert, d.h. in eine zinsgünstigere Hypothek umgewandelt.

Baulinie
Definiert den Abstand, den ein Neubau gegenüber Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen zu wahren hat.

Baumassenziffer
Volumenziffer.

Baunebenkosten
Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht
1) Befugnis auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. 2) Summe der Rechtsnormen zur Regelung der Bautätigkeit (öffentliches B.).

Bausparen
1) Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3. Säule). 2) Zweckgebundenes Banksparen auf einem Bausparkonto. Bei Verwendung der Spargelder für den Eigenheimerwerb gewähren die Banken Zinsboni und/oder befristete...

Bauwert
1) Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen der Handwerker und Bauunternehmer. 2) Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.

Belastungsgrenze, Pfandbelastungsgrenze
(Prozentualer) Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch belehnt werden darf.

Belegungsdichte
Zahl der Bewohner je besetzte Wohnung; gemäss eidg. Volkszählung 1990 gesamtschweizerisch durchschnittlich 2,4 Personen.

Belehnungsgrenze
(Prozentualer) Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind.

Betriebskosten
öffentliche Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. B. fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Bewirtschaftungskosten
Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie.

Bodenwert, Landwert
Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der B. aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkma...

Bruttogeschossfläche
(BGF) Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttorendite
(BR) Rendite.

Bruttowohnfläche
Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Buchwert
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.

Depot, Kaution, Sicherheitsleistung
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das D. darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).

Dienstbarkeit, Servitut
Im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).

Duplex-Wohnung, Maisonette-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

Eigenkapital
(EK) Differenz zwischen Liegenschaftswert (Verkehrswert oder Anlagewert) und Fremdkapital.

Eigenmietwert
Steueramtlich festgesetzter Mietwert einer vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung; Teil der Bemessungsgrundlage für die Einkommensbesteuerung.

Eigentum
Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. 'Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren' (Art. 641 ZGB...

Ersatzmieter
Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen...

Erschliessung
Schaffung der Infrastruktur für die überbauung eines Grundstücks Fein-E., Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen. Grob-E., Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitung...

Ertragswert
Liegenschaftsschätzung auf der Basis der Mieterträge. Ertragswertmethode: Der E. wird durch Division des jährlichen Mietertrages (oder des Mietwertes) mit einem angemessenen Kapitalisierungszinsfuss berechnet. Der Kapitalisierungszinsfuss liegt bei Mehrfamilienhäusern je nach Art und Alter des Gebäudes 2-3 Prozentpunkte &uu...

Etage
Stockwerk.

Fahrnis, Fahrhabe, Mobilie
Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und seine räumliche Lage beliebig verändern kann.

Feinerschliessung
Erschliessung.

Festzinshypothek
Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.

Formular, kantonal genehmigtes, amtliches
Der Vermieter muss dem Mieter Mietzinserhöhungen und Begehren um andere Vertragsänderungen sowie Kündigungen auf einem vom Kanton genehmigten (amtlichen) Formular mitteilen, andernfalls sind die Mitteilungen nichtig.

Fremdkapital
(FK) Schulden; Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.

Generalunternehmer
(GU) Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Ausführung von Bauten. Er garantiert Qualität, Termin und Preis.

Gesamteigentum
'Haben mehrere Personen, die durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag zu einer Gemeinschaft verbunden sind, eine Sache kraft ihrer Gemeinschaft zu Eigentum, so sind sie Gesamteigentümer, und es geht das Recht eines jeden auf die ganze Sache' (Art. 652 ZGB).

Geschoss
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Erd-G., Parterre. Voll-G., erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.

Gewinn
Saldo aus Ertrag und Aufwand. Ein negativer Saldo entspricht einem Verlust. Der G. stellt die Belohnung für eingegangene unternehmerische Risiken dar. Die Aussicht auf G. ist die zentrale Triebfeder wirtschaftlichen Handelns.

Groberschliessung
Erschliessung.

Grundbuch
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. 'Das G. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche' (Art. 942 ZGB).

Grundeigentum
Eigentum an Grundstücken.

Grundpfandrecht
Sammelbegriff für Grundpfandverschreibungen (Hypotheken), Schuldbriefe und Gülten.

Grundpfandverschreibung
Hypothek.

Grundstück
Festbegrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum), Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Grundstückgewinnsteuer
Kantons- und/oder Gemeindesteuer auf der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten von Grundstücken.

Handänderungssteuer, -gebühr
Abgabe für die Vornahme der Rechtshandlung, durch welche Eigentum an Grundstücken übertragen wird; hat sich geschichtlich aus der Notariatsgebühr und Grundbuchtaxe entwickelt; wird teils vom Kanton, teils von den Gemeinden erhoben.

Hauseigentümerverband
(HEV) Vereinigung mit dem Ziel der Förderung, Wahrung und Vertretung der Interessen der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer. Tritt für die Erhaltung und den Schutz des Privateigentums ein. Der H. fördert und unterstützt die breite Streuung des Grundeigentums. Hauseigentümerverband Schweiz (HE...

Heimfall
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Heizgradtage
(HGT) Temperaturkennzahl, die Rückschlüsse auf klimabedingte Veränderungen des Heizenergieverbrauchs gestattet; dient der Kontrolle des Heizungsbetriebs. Die H. werden monatlich von der Schweizerischen Meteorologischen Anstalt (SMA) gemäss SIA-Norm 381/3 berechnet.

Hypothek, Grundpfandverschreibung
1) Im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht auf einem Grundstück, das den Gläubigern zur Sicherung ihrer Forderungen gegenüber dem Grundeigentümer dient. 2) Grundpfandkredit; grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen. Hypothek, variable, konventionelle, weitverbreiteter Grundpfandkredit mit variablem Zinssatz und mit kurzer, meist s...

Immobilienfonds
Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften, die von einer Fondsleitung nach dem Grundsatz der Risikoverteilung für Rechnung der Anleger verwaltet wird.

Indexklausel
Vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserh&oum...

Instandhaltung, Wartung
Periodisch durchgeführte Kontrolle, Pflege, vorsorglicher Ersatz von Gebäudeteilen und Teilen der Haustechnik.

Instandstellung, Instandsetzung
Renovation.

Institutionelle Anleger
Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.

Investition, werterhaltende, Unterhalt
Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die der Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache dienen.

Investition, wertvermehrende, Modernisierung
Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

Kapital, risikotragendes
Eigenkapital.

Kapitalisierungsfaktor
Kehrwert des Kapitalisierungszinsfusses.

Kapitalisierungszinsfuss
Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Kapitalkosten
Hypothekar- und Darlehenszinsen für das in einer Immobilie investierte Fremdkapital sowie kalkulatorische Zinsen für das vom Eigentümer eingebrachte Eigenkapital.

Kataster
1) Grundstückverzeichnis. Katasterplan, Grundbuchplan, vom Grundbuchgeometer nachgeführte Karte, auf der die Parzellen, Gebäude, Strassen usw. verzeichnet sind. 2) Steuerregister. Katasterschatzung, Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).

Kaufkraftsicherung
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital.

Kaufsrecht, Kaufoption
Recht, aber nicht Pflicht, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.

Kaution
Depot.

Konsolidierung
Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.

Konsortium
Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.

Konsumentenpreisindex
Landesindex der Konsumentenpreise.

Kostenmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach der Mietpreis den Rahmen der kostendeckenden Brutto-Rendite nicht überschreiten darf und Mietzinserhöhungen mit entsprechenden Kostensteigerungen begründet werden müssen.

Landesindex der Konsumentenpreise
(LIK) Die Zahlenreihe widerspiegelt die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Die vom Bundesamt für Statistik (BFS) monatlich veröffentlichte Indexzahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Umfang die Lebenshaltung infolge von Preisveränderungen, aber unbeei...

Landwert
Bodenwert.

Leerwohnungsziffer
Prozentuales Verhältnis der Leerwohnungen zum Gesamtwohnungsbestand. Als leerstehende Wohnungen gelten alle bewohnbaren, unbesetzten Wohnungen und Einfamilienhäuser, die zu dauernder Vermietung oder zum Kauf angeboten werden. Die Zahl der Leerwohnungen wird vom Bundesamt für Statistik (BFS) jährlich mit Stichtag 1. Juni ermittel...

Lex Friedrich, Furgler, von Moos
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Das Gesetz regelt, inwieweit Personen mit Wohnsitz im Ausland Grundstücke in der Schweiz erwerben dürfen.

Liegenschaft
Bebaute oder unbebaute Bodenparzelle (Grundstück).

Liegenschaftsaufwand
Gemäss handelsrechtlichen oder steuerrechtlichen Bestimmungen erfasster Wert der im Rahmen der Nutzung einer Immobilie verbrauchten Güter und Dienstleistungen. Zum L. zählen der Fremdkapitalzins, der Betriebsaufwand, der Unterhaltsaufwand und die Abschreibungen. Vertraglich ausgeschiedene Nebenkosten und kalkulatorische Liegenschafts...

Liegenschaftskosten
Wert aller in einer Abrechnungsperiode für die Bereitstellung von Wohn- und Geschäftsraum verbrauchten Güter und Dienstleistungen, einschliesslich der auf dem Grundstück lastenden Objektsteuern (Liegenschaftssteuern). Kalkulatorische L. sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die ...

Liegenschaftssteuer, Grundsteuer
Wird in 14 Kantonen zusätzlich zur Vermögens- bzw. Kapitalsteuer auf dem Grundeigentum erhoben.

Liquidationswert, Liquidationserlös
Verkehrswert einer Liegenschaft anlässlich einer Zwangsverwertung oder eines Notverkaufs.

Maisonette-Wohnung, Duplex-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.

Marktmiete
Ordnungspolitisches Prinzip, wonach die Mietpreisbildung im freien Wechselspiel von Angebot und Nachfrage am Wohnungsmarkt erfolgt.

Miete
Zeitweise überlassung einer Sache gegen die Entrichtung eines Mietpreises. Die gesetzlichen Bestimmungen über die M. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Mietertrag
Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung. Der M. (=Bruttomietertrag) entspricht dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich Nebenkosten, geschmälert um Zahlungsausfälle infolge Illiquidität oder mangelnder Zahlungsbereitschaft des Mieters. Netto-M., wird aus dem Mi...

Mietpreis, Mietzins
Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die überlassung der Mietsache schuldet. Brutto-M., Mietpreis einschliesslich allfälliger, gesondert berechneter Nebenkosten. Netto-M., Mietpreis abzüglich Nebenkosten. Orts- oder quartierüblicher M., Vergleichsmiete, anhand einer Auswahl von Wohnungen oder Geschäftsräumen,...